Ипотека в Испании для нерезидентов — расходы и виды ставок кредитования

По данным Национального института статистики (INE), недвижимость в Испании в ипотеку взяло 42 767 пользователей только в первом полугодии 2022 года. Это рекордный показатель за последние 12 лет. Причина такой ситуации на рынке недвижимого имущества — низкие процентные ставки и прозрачные условия кредитования. Хотя в последнее время испанские банки усложняют условия выдачи кредитов, вводят новые требования. Но спрос среди граждан не снижается. Приобрести желанное имущество будет не так сложно, если заранее ознакомиться с местным налоговым законодательством.

Как выбрать банк для взятия ипотеки

Чтобы взять ипотеку, для начала нужно определиться с банком. Иностранцев не ограничивают в этом плане, они не только могут выбрать любое финансовое учреждение, но и при желании переоформить выплаты на другой банк. При смене места выплаты долга заемщик должен выплатить комиссию в размере 0,15% от невыплаченной ипотеки.

В Испании в 2019 году упростили ипотечное законодательство, запретив банкам вносить в договоры сложные и непонятные требования. Следовательно, условия оформления ипотечного кредита стали более прозрачными и едиными для всех учреждений. Сделки обязательно должны быть заверены нотариусом, перед подписанием специалист детально объясняет заемщику все условия, убеждается в том, что он понимает возможные риски и ознакомлен с правилами кредитования.

Оформление ипотеки для покупки квартиры в Испании

Единственным минусом оформления ипотеки в Испании можно назвать длительность процесса. Из-за бюрократических нюансов и многочисленных процедур регистрация сделки может затянуться на 1–2 месяца. Но это необходимо во избежание мошенничества и не перечеркивает всех преимуществ для физических лиц.

Какие расходы связаны с оформлением ипотечного кредита

Если вы решили купить недвижимость в Испании в ипотеку, то должны быть готовы к материальным издержкам процесса. Это необходимо для обеспечения прозрачности сделки. На плечи заемщика ложатся следующие расходы:

• оплата услуг оценщика — независимого эксперта, который определяет рыночную стоимость недвижимости перед подписанием договора;
• составление копии нотариально заверенного документа;
• страхование жизни и другие виды страхования, установленные банком.

Большую часть финансовых обязательств берет на себя банк. В их число входит:

• оплата работы нотариуса, заверяющего договор ипотеки;
• выплата гербового налога;
• услуги управляющего, который контролирует совершение сделки;
• выплата государственной пошлины за регистрацию договора в соответствующем Реестре собственности.

Главная роль при оформлении ипотеки на дом или квартиру отводится нотариусу. Именно он становится посредником между заемщиком и банком, который отвечает за документирование сделки по испанским законам. Перед подписанием документов за десять дней (не раньше) нотариус проводит собеседование с заемщиком.

Какие бывают виды ставок ипотечного кредитования

Взять ипотеку в Испании можно под ставку процента, которая формируется тремя способами:

1. Плавающая процентная ставка — она зависит от колебаний рынка и изначально является самой низкой, при этом подвержена высокому риску повышения (невозможно спрогнозировать условия, которые приведут к повышению ставки).
2. Фиксированная процентная ставка — после подписания договора ипотечного кредитования она не меняется до момента полной выплаты долга. Она выше плавающего варианта, но зато гораздо надежней — заемщик всегда знает, сколько денег ему нужно платить ежемесячно.
3. Смешанная процентная ставка — комбинация между плавающим и фиксированным вариантом. Например, первые 10 лет ипотека может погашаться по фиксированной ставке, а потом можно реализовать переход на плавающую модель.

Кроме процентов, заемщику при оформлении ипотеки нужно обратить внимание на следующие параметры:

• Tasa Anual Equivalente (TAE) — показатель, который определяет эффективную процентную ставку, то есть реальную стоимость взятия ипотеки с учетом уплаты налогов, комиссий, страховок и прочих платежей.
• Tipo de Interés Nominal (TIN) — параметр номинальной процентной ставки, это чистый процент без учета дополнительных расходов.

В документации обязательно указывают все эти показатели, так что заемщику нужно внимательно изучить договор. Когда он ставит под ним подпись — он автоматически соглашается с установленным размером процентной ставки и ее формой, обязуется будет выплатить ипотеку в обозначенные сроки. В противном случае к нему будут применены санкции.

Какие условия взятия ипотеки предлагают испанские банки

Несмотря на унификацию ипотечного кредитования, ипотека в Испании для нерезидентов может отличаться в зависимости от установы. В целом для физических и юридических лиц действуют следующие условия:

• выдача кредита на срок 30–35 лет;
• в момент окончания выплат по ипотеке заемщику должно исполниться не более 75–80 лет (гарантия того, что он не уйдет из жизни раньше срока завершения выплат);
• объем финансирования в размере 60–80% от кадастровой стоимости (или оценочной стоимости) объекта недвижимости.

Особые программы ипотечного кредитования действуют для молодых людей, приобретающих первое жилье. Однако в основном работают индивидуальные условия с учетом кредитной истории заемщика, количества ранее взятых и выплаченных кредитов, возраста, заработка, прочих факторов. При любых условиях размер ипотеки не должен превышать 40% от установленного ежемесячного дохода заемщика.

Для оформления ипотеки на квартиру или дом в Испании необходимо открыть личный расчетный счет в банке, с которого ежемесячно будут списываться установленные комиссии, платежи и налоговые ставки. Обслуживание счета либо возлагается на плечи клиента, либо осуществляется бесплатно — это зависит от политики конкретного учреждения.

Каждый банк требует от заемщика отдельный пакет документов. В список обязательной документации входят:

• ведомость о доходах;
• выписки со счетов и сведения о передвижении средств;
• налоговая декларация;
• удостоверение личности (паспорт), свидетельство о рождении, документы регистрации брака и прочие личные документы по требованию банка;
• договор резерва;
• документ, подтверждающий проведение независимой оценки стоимости объекта недвижимости.

Внимание! Клиент может снизить процентную ставку ипотеки, если закажет у банка дополнительные продукты. Финансовые учреждения предлагают более выгодные условия постоянным клиентам, пользователям кредитных карт, владельцам валютных счетов, энергетических сертификатов и прочего.

Какие комиссионные выплачиваются за досрочное погашение ипотеки

В Испании действует унифицированная система комиссионных выплат за досрочное погашение ипотечного договора. Размер выплат обычно составляет:

• 0,25% для кредитов с плавающей ставкой в первые три года (0,15% — на 4,5 года и нулевая ставка с шестого года);
• 2% с 1 по 10 год и 1,5% с 11 года для кредитов с фиксированной процентной ставкой.

Также по испанскому налоговому законодательству можно осуществлять ипотечные выплаты в иностранной валюте (то есть, не в евро, которое действует на территории Испании и всего Евросоюза). Ипотека в Испании для иностранцев доступна в валюте их постоянного проживания или же в той валюте, в которой заемщик имеет постоянный доход и сбережения.

Комиссионные при досрочном погашении ипотеки

Это может быть абсолютно любая валюта мира, в которой и будет выдан ипотечный кредит. Такой формат стал возможным после изменения ипотечного законодательства в 2019 году. Также заемщики получили возможность конвертировать долг в валюту страны проживания или страны, где работает заемщик.

Однако банки вправе отказаться от регистрации договоров с иностранными валютами, так как для них такие сделки сопряжены с дополнительным риском. Немногие учреждения соглашаются на такие условия. Среди них можно отметить банк Banco Sabadell.

Взять ипотеку в Испании — трудоемкий процесс, но обращение за помощью к нотариусу позволит упростить его. Банки предлагают хорошие процентные ставки, а для некоторых категорий лиц — выгодные условия кредитования. Главное перед подписанием договора собрать все необходимые документы и внимательно ознакомиться с условиями сделки. В этом случае можно получить рассчитывать на выгодную сделку и стать обладателем заветного дома или квартиры на Пиренейском полуострове.