Налоги на недвижимость в Испании — сколько платят иностранцы при покупке жилья

Перед покупкой недвижимого имущества иностранцами, в том числе выходцами из постсоветского пространства, в Испании, нужно разобраться с особенностями налогового законодательства. Оно обязывает покупателя и продавца уплатить в государственную казну ряд налогов. Только при выполнении этих процедур сделка купли-продажи будет легальной для юридических и физических лиц.

Какие налоги уплачиваются за владение недвижимостью

После завершения покупки недвижимости нерезидент и резидент Испании обязан вносить налоги на владение объектом собственности.

Налог на недвижимость в Испании (IBI)

Налог на недвижимость в Испании (IBI) считается небольшим по сравнению с выплатами в других странах Европы. Он представляет собой сбор, что облагает налогом стоимость недвижимости на основе ее кадастровой классификации. Поступления от уплаты налогов являются источниками дохода для муниципалитетов.

IBI регулируется Законодательным декретом (2/2004), статьями 60–77, а также местными налоговыми постановлениями.

Ежегодный муниципальный налог, который собственник должен каждый год оплачивать к 1–му января. Размер этой выплаты составляет 0,4–1,1% от рыночной стоимости объекта, в зависимости от региона приобретения жилья, а также зависит от новизны собственности (приобретение на первичном или вторичном рынке).

Налоги на недвижимость в Испании для продавца и покупателя

Налог на доходы физических лиц

Иностранец должен уплатить в Испании налог на доходы нерезидентов. Он может не сдавать объект недвижимости в аренду и не получать с него никакого пассивного дохода, что не избавляет от уплаты этого налога. Его величина рассчитывается от кадастровой стоимости собственности для каждого конкретного случая по отдельности. Он составляет 24% от 2% кадастровой стоимости.

Налог на сдачу объекта в аренду

Обычно ежегодный налог на сдачу недвижимости в аренду составляет 24% от размера получаемой прибыль (разница между доходом и расходами на содержание). Для граждан ЕС и испанцев данный ежегодный налог составляет 19%.

Расходы на содержание недвижимости

Собственник жилья обязан вносить коммунальные платежи и оплачивать другие расходы. Это могут быть услуги страхования недвижимости, уход за придомовой территорией соответствующими службами, сервис жилищного кооператива и прочее.

Расходы при покупке недвижимости

Установлены следующие фиксированные налоги на покупку недвижимости в Испании:

1. Налог на добавленную стоимость (IVA, Impuesto sobre el Valor Añadido) — размер выплаты составляет 10% от общей стоимости жилого объекта и вносится покупателем при оформлении сделки на первичном рынке (покупка квартир в новостройках, новых коттеджей у застройщика). Налоги должны быть оплачены сразу после подписания купчей на недвижимое жилье, иначе сделка не будет официально оформлена.
2. Гербовый сбор (AJD, IAJD) — выплата в размере 0,5–1,5% взимается с покупателей новой недвижимости (величина этого налога отличается по автономным регионам Испании).
3. Налог на передачу собственности (ITP) – выплачивается только при совершении сделок на вторичном рынке в размере 6–10% от общей стоимости жилья (варьируется по испанским автономным областям). ITP оплачивается в местные налоговые органы.
4. Услуги нотариуса (0,03–0,45%). На плечи покупателя возлагается оплата всех расходов на услуги нотариусов, юристов, управляющей компании (если он решил привлечь этих специалистов к регистрации сделки). Этот налог зависит от стоимости жилья.
5. Nota Simple (Запрос статуса объекта), размер: 9 евро и перевод. Проверка статуса жилья в Реестре собственности является обязательной и также выполняется покупателем. Выписка из Реестра собственности включает информацию о характеристиках недвижимости (количество комнат, площадь и другие), владельце жилья, имеющихся долгах и ограничениях. Получить данный документ можно в течение 1–2 суток.
6. Регистрационные расходы (0,02–0,175%). За регистрацию нового собственника жилья также необходимо внести оплату. Этот налог зависит от стоимости объекта.

В Испании действует дифференцированная система уплаты налогов. Это означает, что налоговая ставка для покупателя может меняться по автономным областям.

Испанское королевство делится на 17 автономных сообществ — административно-территориальных единиц со своими особенностями. Например, в регионах Алава, Бискайя и Наварра налог на переход собственности составляет всего 6%, а вот в Андалусии, Валенсии и Каталонии покупателю имущества на вторичном рынке придется выложить целых 10% налога.

Какие обязательные налоги уплачивает продавец

Продавец недвижимого имущества также должен уплатить определенные налоги, когда совершает сделку. По испанскому налоговому законодательству включают следующие выплаты:

• Налог на прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Это разница между покупной и продажной стоимостью недвижимости, которая рассчитывается с использованием специальной системы коэффициентов. Размер этого налога может составлять 19–23% от прироста капитала.Если в период владения недвижимостью был произведен ремонт, его стоимость можно добавить к цене покупке. Таким образом можно уменьшить или ликвидировать прирост капитала.
• Налог на прирост земельной стоимости. Составляет до 30% от прироста и зависит от муниципалитета. Уплачивается в случае, если цена земли под продаваемой вторичной недвижимостью возросла с момента ее постройки (в последние годы испанское законодательство в этом плане ужесточилось, и величина налога существенно возросла).
• Услуги риелтора. В случае, если сделка происходит с участием агента недвижимости. Размер этого налога составляет 2,5–5%. Обычно стоимость услуг риелтора зависит от региона и особенностей договоренности.

Если собственник жилья при его продаже имеет действующий ипотечный кредит на него, то он обязан погасить все задолженности и нотариально заверить их аннулирование. После этого в Реестре собственности делается запись о том, что ипотека погашена и жилье доступно для продажи другому владельцу. Налог при продаже недвижимости в Испании уплачивают и физические, и юридические лица.

Какие расходы связаны с оформлением ипотечного кредита

Иностранный гражданин может оформить ипотечный кредит, что приведет к дополнительным расходам на сумму 3–6 процентов от стоимости недвижимого объекта. Оформление ипотечного кредита включает следующие затраты:

• 200–500 евро на оценку недвижимости (сумма может быть выше для элитной собственности);
• 1% от суммы кредита за комиссию банковского счета;
• 0,3% ежегодного страхового тарифа;
• 0,2% при необходимости страхования жизни заемщика (это может быть требованием банка при оформлении ипотеки).

Дополнительные расходы зависят от программы страхования выбранного испанского банка. Некоторые финансовые учреждения требуют оформить страховку на случай потери работы и прочих неблагоприятных ситуаций.

Какие налоговые выплаты необходимы при сдаче жилья в аренду

Аренда недвижимости в Испании — выгодное вложение из-за большого потока туристов и просто людей, не желающих тратиться на полноценную покупку жилья. Однако арендодатель должен декларировать свой доход от аренды и ежегодно уплачивать с него налог. Он составляет 24% от всей полученной за год арендной прибыли. Также арендодателем вносятся следующие налоги:

• ежегодный налог IBI — 2% кадастровой стоимости сдаваемого в аренду объекта;
• счет за предоставление услуг жилищного кооператива;
• туристические выплаты действуют в некоторых автономных областях Испании, в которых высокий поток отдыхающих.

Сдача в аренду испанской недвижимости все равно будет выгодной. После оплаты всех налоговых сборов арендодатель может рассчитывать на 3–5 тысяч евро пассивного дохода в год. Неплохая сумма с учетом того, что фактически не придется напрягаться. Просто получаешь стабильный доход и выплачиваешь с него налоги в испанскую казну.

Налоги на недвижимость при аренде

Испанские налоговые органы характеризуются довольно мягкими требованиями к иностранным покупателям недвижимости. Власти Испании положительно относятся к иностранцам, которые хотят официально завладеть местным жильем. Это дает солидный доход в государственный бюджет, от которого трудно отказаться.

Такая ситуация выгодна двум сторонам, ведь покупателям не приходится сильно переплачивать. Так что количество желающих обзавестись квартирой, коттеджем или домиком в Испании с каждым годом растет. В этом нет ничего удивительного — хороший климат, близость моря или океана, вечная сиеста делают Пиренейский полуостров райским уголком посреди бурного мира.