Как купить недвижимость в Испании: пошаговый процесс

Приобретение недвижимости в Испании — не проблема для иностранцев, включая российских и белорусских граждан. Нужно ли для этого оформить вид на жительство? Какие местные сайты популярны для правильного выбора виллы? Как купить квартиру в Испании, не переплатив? Есть ли условия для покупки недвижимости? Придется ли открывать счет в местном банке? На эти вопросы, актуальные для покупателя, отвечаем в статье.

Процедура покупки недвижимости в Испании достаточно простая. Жилые или коммерческие объекты может приобрести обычный человек и юридическое лицо. А после покупки квартиры ее владелец может получать дополнительный доход от ее аренды или подать заявку на получение вида на жительство и, впоследствии, гражданства Испании.

Условия покупки недвижимости в Испании

Предварительно учтите рекомендации, которые помогут покупателю осуществить подбор и приобретение недвижимости:

1. Риелтор — не обязателен по испанскому законодательству, но необходим всем иностранцам, россиянам, в том числе.
2. Ответственность за «чистоту» сделки несет нотариус.
3. Испанский рынок ориентирован на иностранцев. Поэтому ищите компании с русскоговорящими агентами.
4. Перед заключением договора, обсудите комиссию или пропишите ее отсутствие в контракте. Нормальная для Испании сумма — 3–5%, а платит ее либо продавец, либо покупатель или пополам, в разных частях Испании практикуется по-разному.
5. Проверьте недвижимость на сайте реестра недвижимости. Вы получите подтверждение реальной стоимости дома в Испании всего за 15 евро (в среднем).
6. Обсудите объем и тип услуг, предоставляемых вам риелтором и пропишите все в контракте. Некоторые из них могут подобрать объект, возить на просмотры недвижимости и помочь в переговорах. Есть и такие, которые заключат за вас договора с поставщиками коммунальных услуг и подберут интерьер дома. Услуги таких агентов стоят дороже, но они окупятся сразу же (если не в деньгах, то в нервах и времени — точно).

Теперь, когда вы предупреждены, можете провести оформление недвижимости в Испании.

Как купить недвижимость в Испании: основные этапы

Рассмотрим пошагово процедуру покупки квартиры в Испании.

Поиск подходящей недвижимости

Найти новую квартиру или коммерческий объект для последующего приобретения можно на Испанских Новостройках. Но предварительно определитесь с типом недвижимости.

Популярные типы недвижимости в Испании

Неплохо продаются квартиры как в новостройках, так и со вторичного рынка. Первичную недвижимость тут приобретать намного безопаснее, чем в России. Ведь деньги получает не застройщик, а банк. Они заморожены до того момента, пока дом не достроится окончательно и не подключатся все коммуникации. Со «вторичкой» все обстоит также, как в России.

Еще стоит упомянуть:

• таунхаусы (одно или двухэтажные дома на несколько хозяев, у каждого их которых — отдельный вход и двор, соседи справа и слева как правило);
• бунгало (маленькие домики с плоской крышей и открытыми лоджиями);
• финки (дома в аграрном секторе, напоминающие «дачи»);
• масии (загородная недвижимость, расположенная в исторически значимом регионе).

С объектом недвижимости определились. Далее необходимо произвести поиск нужного объекта на одном из сайтов.

Популярные сайты для поиска недвижимости в Испании

На этом сайте вы найдете только новую недвижимость по всей территории Испании, если же вас интересует вторичная недвижимость, рекомендуем заглянуть на следующие сайты:

1. Idealista — популярный испанский ресурс для поиска недвижимости для покупки и аренды. Есть приложение для телефона и обширная языковая база. Ежедневно здесь добавляется около 1000 объявлений.
2. Fotocasa — сайт, база которого составляет более миллиона объектов недвижимости.
3. Vibbo — ресурс с объявлениями с десктопной и мобильной версией.
4. Habitaclia — сайт и мобильное приложение, с помощью которого можно купить недвижимость в Испании: квартиру, мансарду, дом или дуплекс.

Связаться с лицом, подавшим объявление на одном из этих сайтов, нужно на испанском языке. Если же продавец русскоговорящий — считайте, что вам повезло и процесс взаимодействия пройдет быстрее и легче.

Поиск риелтора

Купить недвижимость в Испании можно при помощи риелтора (тогда процедура пройдет быстрее) или же самостоятельно.

С нотариально заверенной доверенностью риелтор может:

• подобрать недвижимость;
• подать анкету на NIE (идентификационный номер);
• подписать escritura publica;
• оплатить налоги в королевскую казну;
• получить кредит и открыть счет;
• оформить договора на газ, воду и свет.

При выборе агента уточните, имеет ли он лицензию и состоит ли в профессиональной ассоциации.

Не заключайте сделок с риелторами, предварительно не проверив отзывы о компании. Риелторская деятельность не подлежит обязательной процедуре регистрирования в Испанию, не включая Каталонию и Комунидад Валенсиану. Поэтому «черные» агенты могут не найти подходящий дом либо земельный участок и при этом заставить заплатить круглую сумму, а после — исчезнуть. Но если фирма зарегистрирована в Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) — можете смело обращаться.

Бронируем и проверяем недвижимость

Понравившаяся вам недвижимость сразу может быть снята с продажи риелтором. Вам необходимо дать до 10% задатка. Данная сумма потом засчитывается в общую стоимость объекта. Задаток в полном объеме возвращается только при условии, что сделка отменяется по объективным причинам, не зависящим от покупателя. В противном случае — можно вернуть от 0 до 20%.

После риелтор должен получить справку из реестра, чтобы увидеть всех собственников, наличие или отсутствие обязательств перед финансовыми учреждениями, либо местными властями (например, письменное обещание улучшить придомовую территорию).

Открываем счет в банке

Это обязательный пункт того, как купить недвижимость в Испании россиянину. Ведь сделка будет проведена по электронным каналам. Мы рекомендуем обращаться в испанские Sabadell, Bankia или Caixabank. Они без проблем работают с иностранцами.

Вам понадобятся:

• загранпаспорт;
• NIE;
• справки о доходе.

Документы нужно предоставить на английском языке либо официально заверенные на испанском.

Счет в банке открывается бесплатно, но при этом специалисты финансового учреждения могут порекомендовать оформить страховку. Впоследствии изымается ежемесячная комиссия за положительный баланс.

Оформляем NIE

Numero de identificacion de extranjero — это идентификационный номер иностранца. Без него покупка недвижимости — невозможна. Получают его в консульстве Испании на территории родной страны или в миграционном отделе полиции на территории королевства.

Вам понадобятся:

• оригинал паспорта;
• 2 цветные фотографии;
• счет в банке;
• подтверждение уплаты пошлины (примерно 10 евро);
• анкета EX-15 на испанском языке.

В получении налогового номера могут помочь риелторские агентства. А его оформление в настоящее время занимает от нескольких дней до пары недель.

Заключаем предварительный договор

Этот процесс покупки недвижимости в Испании проходит без участия нотариуса. Предварительный договор еще называют «Контрактом резервирования», «предварительным соглашением, «contrato de arras». В тексте обязательно должна быть информация об:

• объекте;
• обязательствах продавца;
• действиях покупателя.

Тут прописывается срок, в который должна быть заключена сделка и полная сумма.

Покупатель обычно сразу же передает минимум 10% от цены недвижимости, что и указывается в договоре.

Подаем заявку на ипотечный кредит для покупки недвижимости

Ипотека в Испании доступна всем — и гражданам, и иностранцам. Поэтому, если вам не хватает определенной суммы, можете ее одолжить у банка.

Вам необходимо подойти в отделение с риелтором, собрав заранее нужный пакет документов. Первоначальная заявка подается онлайн или непосредственно в финансовом учреждении. Можете попытать удачу в одном или одновременно нескольких банках. Решение вы получите примерно через пару недель.

Ипотеку можно взять на срок до 30 лет. Средний годовой процент — 3,5. Список документов для каждого банка свой, поэтому уточняйте его дополнительно в отделениях.

Оформляем основную сделку

Сделку по покупке недвижимости заключает нотариус. Именно ему передаются все документы на недвижимость, после чего он проверяет возможные обременения или задолженности самостоятельно. Каждая покупка/продажа сопровождается заверенным и прошитым бумажным делом. В него подшиваются копии всех документов и квитанций.

Подписание договора называется в Испании escritura publica, а дату приобретения недвижимости выбирают совместно продавец и покупатель. Вы можете прийти с риелтором или адвокатом, а если был взят кредит — обязательно присутствие сотрудника банка. Также можете запросить переводчика, если не говорите по-испански.

После обсуждения всех нюансов нотариус отправляет запрос в «Реестр собственности» и сразу же блокирует объект, чтобы избежать каких-либо манипуляций с ним.

Далее заключается контракт, а также — окончательно подписываются документы. Налоги и сборы оплачивает покупатель. Продавец платит риелтору и передает ключи. Оригинал договора купли-продажи забирается у нотариуса после регистрации сделки в Реестре недвижимости.

Что такое банковские чеки?

Это — самый популярный способ оплаты недвижимости в Испании. Вы открываете в местном банке счет и вносите деньги. А непосредственно перед покупкой недвижимости, банк выдает вам чек.

Регистрируем сделку по покупке недвижимости

Передача ключей — это не вся сделка. Нотариус должен направить договор купли-продажи в реестр. Там его анализируют и регистрируют на нового собственника. Это занимает до 3 месяцев.

Регулярные платежи после приобретения

Как только вы подписали договор купли-продажи, необходимо заняться переоформлением документов, заключенными с поставщиками коммунальных услуг. В этом вам могут помочь риелторы.

Вода, свет, газ в Испании — это дорого. Впрочем, как и по всей Европе. 60 евро в год обойдется подключение к водоотводу, канализации и свету и добавьте плату по счетчикам. Газ будет стоить в среднем по 0,09 евро за кВт. Морально и материально приготовьтесь к этому. А еще, не забывайте об оплате дополнительных услуг (парковки, стрижки газонов, вывоза мусора или бассейна, например) в размере до 1000 евро годовых.

Сразу после покупки квартиры вам придется уплатить налог на право собственности (около 10% от общей суммы на первичное жилье и 6–10% — на вторичное). Ежегодно необходимо отдавать еще 0,4–1,1% (в зависимости от региона) за владение. И прибавьте 350 евро на страховку; около 100 евро на интернет и кабельное.

Но, несмотря ни на что, покупка недвижимости в Испании — это мечта. И она может стать реальностью уже сегодня!